Co wpływa na cenę czynszu?


Informacje o zarządcach nieruchomości. Jak wybierać zarządców, czym się kierować oraz informacje o czynszu.

Czym jest czynsz? W przypadku opłat za mieszkanie, które są wyliczane co miesiąc przez spółdzielnie mieszkaniowe, termin ten de facto jest używany w sposób niepoprawny. Na gruncie Kodeksu cywilnego, pojęcie "czynsz" używane jest w odniesieniu do zawartej przez strony umowy najmu – wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, zaś najemca zobowiązuje się opłacić wynajmującemu umówiony odpowiednio wcześniej czynsz. Opłaty ustalane między innymi przez spółdzielnie mieszkaniowe należałoby zatem uznać za koszty związane z użytkowaniem lokali. A na te składać może się wiele pozycji.

Za co płacisz?

Na sumę widniejącą na rachunku składać może się wiele opłat. Wśród najczęściej powtarzających się pozycji wskazać należy na płatności tytułem:

  • kosztów eksploatacji bieżącej (inaczej zaliczka na eksploatację),
  • funduszu remontowego,
  • mediów.

W zależności od tego, czy mieszkanie administrowane jest przed spółdzielnię mieszkaniową, czy wspólnotę mieszkaniową, wysokość poszczególnych opłat może być zróżnicowana.

Koszty eksploatacji bieżącej

Zaliczka na eksploatację jest pojęciem bardzo ogólnym i składa się na nią szereg kwot. Poza podatkiem od nieruchomości, który jest zależny od powierzchni mieszkania, każdy mieszkaniec płaci również za zarządzanie budynkiem. Z wnoszonych opłat pokrywane jest wynagrodzenie zarządcy lub zarządu (w sytuacji, gdy wspólnota nie zatrudnia administratora). W tej pozycji może też zawierać się wynagrodzenie dla księgowego, który czuwa nad finansami mieszkańców czy dozorcy nieruchomości. To jednak, jakie dokładnie pozycje będą wyszczególnione z tytułu wynagrodzenia osób czuwających nad nieruchomością zależy od tego, czy administracją zajmuje się firma zewnętrzna, wspólnota czy spółdzielnia mieszkaniowa.

W kosztach eksploatacji bieżącej zawarta może być także opłata za użytkowanie wieczyste. Ma to miejsce wówczas, gdy właścicielem gruntu, na którym stoi nieruchomość jest skarb państwa albo gmina, zaś użytkuje go wspólnota lub spółdzielnia.

Nie można zapomnieć, że w skład nieruchomości wchodzą nie tylko mieszkania, ale również części wspólne, które użytkowane są przez wszystkich mieszkańców. Wśród takich należy wskazać między innymi na klatki schodowe czy piwnice. Koszt eksploatacji bieżącej może więc stanowić między innymi prąd zużyty przez wszystkich mieszkańców w części wspólnej lub zakup środków czystości, za pomocą których będzie ona utrzymywana w należytym porządku.

Zaliczka na eksploatację pobierana jest również na poczet konserwacji budynku i jego otoczenia. W tej pozycji zawierają się drobne naprawy usterek zgłaszanych przez mieszkańców czy przeglądy instalacji.

Osobną pozycją jest też koszt wywozu śmieci.

Czym jest fundusz remontowy?

Zgodnie z ustawą z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych każda spółdzielnia ma obowiązek utworzenia funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy przy tym nie tylko członków spółdzielni, ale również właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni i osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali. I choć na wspólnotach taki obowiązek nie ciąży, to w praktyce większość i tak tworzy fundusz remontowy. Taki bowiem po prostu się opłaca. Koszty remontów nieruchomości są olbrzymie, zaś zbieranie pieniędzy na ten cel przez kilka czy kilkanaście lat jest mniejszym miesięcznym obciążeniem finansowym.

Stawka za metr kwadratowy zależy przy tym głównie od wieku nieruchomości.

Koszty mediów

Ostatnią pozycją, która wchodzi w skład czynszu są koszty mediów. Te dotyczą dostarczania do mieszkań wody zimnej, ciepłej, odprowadzania ścieków czy ogrzewania. Warto przy tym zauważyć, że mieszkańcy płacą nie tylko za centralne ogrzewanie lokali, ale również za konserwację kotłowni czy instalacji. Koszty mediów są przy tym zależne od tego, czy mieszkanie jest opomiarowane. Jeżeli tak, to opłaty wynikają ze wskazań liczników. W sytuacji, gdy właściciel zrezygnował z takiego sposobu rozliczania mediów, płaci kwotę zryczałtowaną – opłaty są dzielone między wszystkich mieszkańców.